Immobilien mit dem Bausparvertrag finanzieren

Der Traum vom eigenen Heim, wer träumt ihn nicht? Ein trautes, eigenes Zuhause sein Eigen nennen zu können, für viele ist es ein Lebensziel schlechthin. Damit das nicht nur Traum bleibt, benötigt man finanzielle Mittel für den Hausbau. Hier helfen Bausparverträge weiter.

Rechtlich gesehen ist ein Bausparvertrag ein Sparvertrag zwischen dem Anleger (Bausparer) und einer Bausparkasse. Vertragsinhalt ist, dass eine bestimmte Bausparsumme zu einem vertraglich vereinbarten Prozentsatz angespart wird. Wie bei vorgefertigten Massenverträgen üblich, werden mit Vertragsabschluss Allgemeine Geschäftsbedingungen Vertragsinhalt (die AGB, das sogenannte Kleingedruckte), die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind Klauseln (nicht notwendig kleingedruckt), die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind und die die eine Vertragspartei der anderen stellt. Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen der Inhaltskontrolle (§§ 307 ff. BGB), werden also im Streitfalle von Gerichten auf ihre Gültigkeit überprüft und etwaigenfalls für ungültig erklärt. Die Inhaltskontrolle soll den wirtschaftlich unterlegenen Vertragspartner schützen, dem die AGB gestellt werden (hier dem Bausparer).

Der Teil, der zur vereinbarten Vertragssumme fehlt, wird bei Zuteilung des Bausparvertrags als Bauspardarlehen gewährt. Der Anleger hat einen rechtlichen und vererbbaren Anspruch auf das Bauspardarlehen. Das Bauspardarlehen kann nur für gesetzlich vorgesehene wohnwirtschaftliche Maßnahmen verwendet werden – der Regelfall ist der Hausbau; die Möglichkeiten der Verwendung sind im Einzelnen in § 1 III BauSparkG geregelt.

Bausparverträge unterscheiden sich im Zinssatz (Sparzins, also Zins für angespartes Geld, und Darlehenszins, also Zins für das Geld, welches als Kredit gewährt wird), in der Anspar- und der Tilgungszeit, in der Mindestvertragsdauer, das Mindestsparguthaben bei Zuteilung, die Regelspar- und Tilgungsbeiträge und die Abschlussgebühr, die bei Abschluss des Vertrages gezahlt wird. Bausparkassen bieten unterschiedliche Tarife an, die auf die jeweiligen Bedürfnisse zugeschnitten sind. Ein Standardtarif ist an eine Laufzeit von rund 20 Jahren gekoppelt; von diesen entfallen etwa die Hälfte auf die Anspar-, die andere Hälfte auf die Tilgungszeit.

Das Bausparen verläuft in drei Abschnitten:

Sparphase:
In der Sparphase wird das vertraglich vereinbarte Mindestguthaben angespart. Dabei spart der Anleger mindestens den vertraglich vereinbarten Regelsparbeitrag – z. B. vierteljährlich – an.
Zuteilung:
Ist die Zuteilung erteilt, kann der Anleger sich den gesamten Betrag auszahlen lassen, das heißt sowohl das Angesparte als auch das Darlehen. Die Zuteilung wird dann erteilt, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind: insbesondere ein bestimmtes Sparguthaben, Vertragsdauer und Bewertungszahl erreicht ist. Die Bewertungszahl ist ein Kriterium, das anhand der Sparbeiträge, der angefallenen Zinsen und der Vertragslaufzeit bestimmt wird und im Voraus nicht absehbar ist. Wessen Bewertungszahl höher ist, hat bei der Zuteilung Vorrang.
Darlehensphase:
Nach der Zuteilung beginnt die Darlehensphase. In dieser wird das Darlehen getilgt, die Rückzahlung beginnt.
Bauspardarlehen sind zwar für Wohnwirtschaft unabdingbares Instrument, sind aber auch nicht ohne Risiko. Wie erwähnt, ist der Zeitpunkt der Zuteilung nicht im Voraus absehbar, er hängt insbesondere von der Bewertungszahl und somit auch von der Entwicklung des Finanzmarktes ab, der als Markt – wie die jüngsten Ereignisse zeigen – für Schwankungen besonders anfällig ist. Die Wartezeiten können Jahre betragen.

Ob die Abschlussgebühren, die mit Vertragsschluss anfallen, zulässig sind, ist umstritten. Verbraucherzentralen, deren Aufgabe es ist, nötigenfalls mit gerichtlichen Mitteln Interessen der Verbraucher wahrzunehmen (z. B. einen Webseitenbetreiber auf Unterlassung der Stellung einer irreführenden Vertragsklausel zu verklagen), haben gegen die Bausparkassen geklagt, das Erheben der Abschlussgebühren zu unterlassen. Im ersten Rechtszug sind sie damit gescheitert; allerdings wurde die Revision (ein Rechtsmittel) angekündigt.